Все статьи номера
Не прочитано
10 , Октябрь 2016
Проблема

Проверьте свои знания о кадастровой стоимости имущества

Из этой статьи вы узнаете:
1. Можно ли потерять право на УСН из-за высокой кадастровой стоимости имущества
2. С какой цены платить налог при продаже недвижимости
3. На расчет каких налогов влияет кадастровая стоимость

Если вы — предприниматель

Если вы владеете недвижимостью с кадастровой стоимостью, прочитайте данную статью. Информация поможет вам правильно оформлять сделки.

С кадастровой стоимостью на упрощенке связано много заблуждений. Это показали вопросы, поступающие к нам на сервис e.26-2.ru/otvet. Например, по кадастровой стоимости некоторые бухгалтеры рассчитывают лимит основных средств. Кто-то намеренно продает имущество по кадастровой цене. Другие хотят изменить балансовую стоимость своих объектов. Поговорим о заблуждениях, витающих вокруг кадастровой стоимости недвижимости.

Заблуждение № 1. Кадастровая стоимость влияет на применение упрощенки

Как на самом деле. Право на упрощенку из-за высокой кадастровой стоимости имущества вы не потеряете. Ведь лимит основных средств на УСН считают из остаточной цены, а не кадастровой.

Напомним, применять УСН в 2016 году можно, если остаточная стоимость основных средств, рассчитанная по правилам бухгалтерского учета, не превышает 100 млн. руб. (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ). С 2017 года лимит увеличится до 150 млн. руб. Это правило распространяется и на организации, и на предпринимателей (п. 4 ст. 346.13 НК РФ и письмо Минфина России от 18.01.2013 № 03-11-11/9).

Остаточная стоимость ничего общего с кадастровой ценой не имеет. Первая определяется как разница между первоначальной стоимостью объекта и начисленной амортизацией (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). А кадастровая цена — это стоимость, приближенная к рыночной цене имущества, которая сформировалась под воздействием спроса и предложения на объект. Она зависит от того, где конкретно располагается имущество в вашем регионе. Как правило, кадастровая цена недвижимости выше стоимости, по которой активы принимаются к бухгалтерскому учету.

Остаточную стоимость недвижимости вы рассчитываете сами. С течением времени она уменьшается. А кадастровую цену определяют уполномоченные организации. Самостоятельно вы ее изменить не можете. Ознакомиться с кадастровой ценой недвижимости можно на сайте Росреестра rosreestr.ru в разделе «Сервисы/Справочная информация по объектам недвижимости». Достаточно указать точный адрес, и в ответ получите кадастровую цену объекта. Если кадастровая цена получится больше остаточной, право на упрощенную систему налогообложения вы не потеряете.

Суть вопроса

Кадастровая цена имущества на возможность применять УСН не влияет. Лимит основных средств рассчитывается исходя из остаточной стоимости активов.

Пример 1. Как влияет кадастровая стоимость на применение УСН

ООО «Рига» работает на упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы минус расходы». На балансе фирмы числится здание. Первоначальная стоимость объекта — 89,68 млн. руб. Сумма начисленной амортизации здания на 1 октября — 5,81 млн. руб. Кадастровая стоимость здания — 140 млн. руб. Переоценку активов компания не проводит. Не потеряет ли ООО «Рига» право на применение упрощенной системы?

Лимит стоимости основных средств рассчитывается исходя из остаточной стоимости. Остаточная цена здания компании — 83,87 млн. руб. (89,68 млн. руб. – 5,81 млн. руб.). Это меньше 100 млн. руб. Значит, ООО «Рига» не «слетит» с упрощенки по итогам 9 месяцев 2016 года. Кадастровая стоимость здания 140 млн. руб. значения не имеет.

Заблуждение № 2. Продавать недвижимость и платить упрощенный налог нужно исходя из кадастровой цены

Как на самом деле. Вы не обязаны продавать имущество по кадастровой стоимости и платить с нее упрощенный налог. Перечислять единый налог при упрощенной системе налогообложения надо с договорной цены (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 346.17 НК РФ). То есть с той суммы, что вы прописали в договоре купли-продажи с покупателем (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Продать имущество вы можете по любой цене, определенной вами в договоре. Эта цена будет вашей выручкой. С нее и придется заплатить единый налог при упрощенке.

Пример 2. По какой стоимости продавать имущество на упрощенке

Продолжим условия примера 1. Допустим, что ООО «Рига» 1 октября решило продать здание. Обязан ли бухгалтер в договоре купли-продажи прописывать кадастровую стоимость недвижимости?

Нет, продавать имущество по кадастровой цене компания не обязана. Фирма реализовала здание по остаточной стоимости — за 83,87 млн. руб. Эту сумму включила в налогооблагаемые доходы.

На заметку

Гражданам при продаже имущества нужно ориентироваться на кадастровую стоимость

Организациям и предпринимателям на УСН не нужно ориентироваться на кадастровую стоимость при продаже имущества. А вот для обычных граждан другой порядок. Реализовать личное имущество, например квартиру, они могут по цене не менее 70% от кадастровой стоимости. Если сумма по договору меньше, с разницы налоговики доначислят НДФЛ. Такое новшество действует для граждан с этого года (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Но только в отношении личного имущества, купленного после 31 декабря 2015 года.

На предпринимателей, которые продают объекты, используемые в бизнесе, названный порядок не распространяется. Они могут установить в договоре купли-продажи любую цену. Продавать бизнес-недвижимость по кадастровой стоимости ИП не обязаны.

Заблуждение № 3. Налоговики могут проверить цены и начислить налог по УСН исходя из кадастровой стоимости

Как на самом деле. Налоговые инспекторы не могут увеличить налог с продажи имущества, применив кадастровую стоимость. Проверяя цены, налоговики сверяют их с рыночными, по которым продается аналогичное имущество в регионе. И такая проверка возможна лишь по сделкам между взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.14 НК РФ).

Перечень лиц, которые являются взаимозависимыми, приведен в пункте 2 статьи 105.1 НК РФ. Например, если у вас организация, то взаимозависимым по отношению к ней будет генеральный директор. Или учредитель с долей участия в юридическом лице больше 25% (подп. 2 и 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то взаимозависимыми будут, например, ваш супруг или супруга, родители, дети, братья и сестры, опекуны и попечители (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Соответственно только при продаже имущества взаимозависимому лицу налоговики доначислят упрощенный налог, если цена отклоняется на 20% от рыночной в большую или меньшую сторону. Еще взыщут пени и штраф — 20% от неперечисленной суммы (ст. 122 НК РФ). Отменить доначисления не удастся даже в суде (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.08.2014 по делу № А29-8128/2013).

Таким образом, продавая имущество взаимозависимым лицам, старайтесь устанавливать цену в договоре купли-продажи не ниже той, по которой продаются объекты в вашем регионе.

Обратите внимание

Налоговики могут проверять цены только по сделкам со взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.14 НК РФ).

Подтвердить рыночную цену вы можете информацией из официальных источников. Например, из СМИ (п. 9 ст. 105.7 НК РФ). Также можете ориентироваться на договоры купли-продажи с другими фирмами и индивидуальными предпринимателями, оформленными в этом же регионе, где продаете актив. В таком случае расчет рыночной цены подтвердите бухгалтерской справкой. Когда необходимо, обратитесь к независимому оценщику. И уже на основании его заключения отразите доход от продажи в учете.

На заметку

Когда при расчете налогов используют кадастровую стоимость имущества

Кадастровая стоимость у плательщиков упрощенного налога влияет на расчет двух налогов.

Налог на имущество. Его вам придется платить, если у вас в собственности есть объекты, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (ст. 346.11 и 378.2 НК РФ). Например, административно-деловые, торговые центры, комплексы, помещения в них. А также жилые помещения, не учтенные в качестве объектов основных средств. При условии, что имущество поименовано в региональном перечне объектов, облагаемых налогом. Организации сами рассчитывают налог. Сроки его уплаты устанавливаются законами субъектов РФ. Отчитываться фирмы должны по итогам I, II и III кварталов, сдавая расчет не позднее 30-го числа следующего месяца. А также по итогам года — не позже 30 марта, представляя в налоговую инспекцию декларацию (ст. 379 НК РФ). А вот ИП сами налог не рассчитывают и отчетность по нему не сдают. Уплачивают суммы на основании уведомления из ИФНС по результатам года до 1 декабря включительно (п. 1 ст. 409 НК РФ).

Земельный налог. Перечислять земельный налог вам нужно, если у вас в собственности или на праве пожизненного наследуемого владения либо бессрочного пользования есть земля. Налог платится с кадастровой стоимости земли. Для организаций сроки уплаты налога (авансов) устанавливаются субъектами РФ. Налог фирмы рассчитывают сами. По итогам года сдают декларацию до 1 февраля включительно (п. 1 и 3 ст. 398 НК РФ). Предприниматели самостоятельно налог не считают. Уплачивают суммы на основании уведомления ИФНС не позднее 1 декабря (п. 1 и 4 ст. 397 НК РФ). Декларацию не сдают.

Нюансы, требующие особого внимания

Потерять право на упрощенку из-за высокой кадастровой стоимости имущества вы не можете. Лимит основных средств считается из остаточной цены. В 2016 году она не должна превышать 100 млн. руб.

Упрощенцы вправе продать недвижимость по стоимости ниже кадастровой. В таком случае в доходы включается цена, закрепленная в договоре.

Налоговики могут проверить цену только в сделках между взаимозависимыми лицами. Например, когда фирма продает имущество своему учредителю. Тогда цена не должна отклоняться от рыночной более чем на 20%. А кадастровая стоимость значения не имеет.

 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Организация продала недвижимость. С какой стоимости ей платить упрощенный налог?
Перечислять единый налог надо с договорной стоимости недвижимости (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 346.17 НК РФ). То есть с той суммы, что вы прописали в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 424 ГК РФ)
С кадастровой цены
С остаточной стоимости
С договорной цены