Все статьи номера
Не прочитано
7 , Июль 2019
Документооборот

Какие опасности подстерегают упрощенцев при сдаче имущества в аренду

Перед тем как сдать помещение в аренду, проверьте условия договора. В формулировках контрактов скрываются налоговые и другие риски. Чтобы их избежать, в одних случаях достаточно поправить договор, в других — составить дополнительные документы.

Налоговые риски. Инспекторы обвинят в фиктивной сделке из-за низких цен

В чем опасность. Если вы установили арендную плату ниже обычной цены на аренду аналогичного имущества, то рискуете вызвать вопросы у проверяющих. Закон не запрещает задешево что-то продавать или сдавать в аренду (п. 1 ст. 105.3 НК). Но цены ниже рыночных — это один из признаков мнимой сделки. И если инспекторы обнаружат другие признаки, они решат, что вы умышленно занизили цены, чтобы не сократить доходы на упрощенке. В этом случае есть риск, что инспекторы посчитают выручку исходя из рыночных цен, доначислят налог, пени и штрафы.

На заметку

Штраф за неуплату налога — 20 процентов от недоимки (п. 1 ст. 122 НК).

Риски выше, если ваши взаимозависимые арендаторы сами передают имущество в субаренду по более высокой цене. Налоговики посчитают, что вы заключили несколько договоров аренды с целью ухода от налогов. Суды примут сторону налоговиков, если арендодатель не сможет доказать, что он добросовестный налогоплательщик. Чтобы убедить арбитров в своей правоте, он должен пояснить, почему сдавал имущество взаимозависимой компании по более низкой цене, а не заключил договор напрямую с конечным арендатором. Не получится — придется платить налог и штрафы (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.01.2019 № Ф01-6633/2018 по делу № А29-12683/2017).

Как избежать рисков. Сравните ваши цены с теми, что устанавливают другие компании на аренду похожих объектов. Составьте маркетинговую политику или аналогичный документ, который обоснует цены и скидки. Пропишите, за что вы предоставляете скидки арендаторам. Фрагмент маркетинговой политики смотрите ниже.

Образец 1. Маркетинговая политика (фрагмент)

Налоговики увеличат доход на ремонт арендатора

В чем опасность. Если арендатор ремонтирует помещение по своей инициативе, налоговики посчитают, что у вас как у собственника недвижимости возник облагаемый доход. Величина дохода — рыночная стоимость ремонтных работ, результаты которых вы получили даром после того, как арендатор вернул объект. С дохода налоговики начислят налог, пени и штраф.

Вы сможете отстоять свою правоту в суде, если докажете, что арендатор исполнял обязанности по ремонту объекта недвижимости в рамках договора аренды, а не в интересах вашей компании. Поэтому вы как арендодатель не получили доход в виде безвозмездных ремонтных работ (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.2018 № Ф03-644/2018 по делу № А73-6021/2016).

Для справки

Если арендатор проводит реконструкцию или другие улучшения помещения, арендодатель не получает доход (п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 32 п. 1 ст. 251 НК).

Как избежать рисков. По закону текущий ремонт — обязанность арендатора, а капитальный — арендодателя, если в договоре не прописали иной вариант (ст. 616 ГК). Поэтому если арендатор будет выполнять капитальный ремонт, то проверьте, включили ли в договор аренды такую обязанность. Если нет, то внесите изменения в договор, подпишите дополнительное соглашение. Можно также продублировать обязанность арендатора проводить текущий ремонт. Хотя эта обязанность следует из ГК, но так вы исключите вопросы арендатора, в какие сроки он должен приводить в порядок помещение (образец 2).

Образец 2. Условие о ремонте в договоре аренды (фрагмент)

ИФНС оштрафует из-за счета-фактуры за «коммуналку»

В чем опасность. Если перевыставляете арендаторам счета за «коммуналку», не оформляйте счета-фактуры с НДС. Иначе придется платить налог в бюджет и сдавать электронную декларацию по НДС (подп. 1 п. 5 ст. 173 и п. 4 ст. 174 НК). Это же относится к случаю, когда вы получаете от коммунальных предприятий документы с выделенным НДС.

Не сдадите декларацию и не заплатите налог, придется платить штраф. В суде отменить решение налоговой инспекции не получится. Некоторые арендодатели утверждают, что не получали доход, а лишь перевыставляли счета-фактуры, чтобы арендатор не потерял вычет по НДС. Однако арбитры не принимают эти доводы. Раз вы выставили счет-фактуру от своего имени, должны были платить налог и отчитываться (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.08.2017 № Ф07-7113/2017 по делу № А52-2529/2016).

Для справки

Штраф за несданную декларацию — 5 процентов от налога за каждый месяц просрочки (п. 1 ст. 119 НК). За неуплаченный НДС налоговики оштрафуют на 20 процентов от недоимки (п. 1 ст. 122 НК).

Как избежать рисков. Чтобы компенсировать коммунальные платежи, выставляйте арендаторам только счета на оплату. Укажите в счете общую сумму потребленной контрагентом электроэнергии, воды и т. п. НДС не выделяйте, включите его в строимость услуг. Поясните арендатору, что ваша компания применяет УСН. Поэтому не обязана выставлять счета-фактуры (п. 2 ст. 346.11 и ст. 169 НК).

Если же арендатор хочет не терять вычет по НДС, то заключите дополнительно агентский договор, по которому вы как посредник за вознаграждение получаете для арендатора коммунальные услуги. Если вы посредник, то ведите журнал учета полученных от коммунальных предприятий и выданных арендатору счетов-фактур. Этот журнал ежеквартально отправляйте в ИФНС в электронном виде (п. 3.1 ст. 169 и п. 5.2 ст. 174 НК). Зато платить НДС и подавать декларацию посредники на упрощенке не обязаны.

На заметку

Компенсация «коммуналки» — доход арендодателя

Компенсацию от арендатора за «коммуналку» включите в доходы по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК и письмо Минфина от 12.02.2018 № 03-11-06/2/8403). Суды с этим согласны (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.07.2017 № Ф09-3869/17 по делу № А76-16850/2016).

При УСН (доходы минус расходы) затраты на «коммуналку» включите еще и в материальные расходы (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК). Запись в книге учета сделайте на дату оплаты счетов (п. 2 ст. 346.17 НК).

Если же вы заключили с арендатором дополнительно агентский договор, то учитывайте в доходах только сумму вознаграждения (п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК). А расходов в этом случае не будет.

Инспекция включит обеспечительный платеж в доходы

В чем опасность. Инспекторы доначислят налог, если обнаружат, что вы не включили в доходы обеспечительный платеж, о котором в договоре ничего не сказано.

По общему правилу обеспечительный платеж по договору аренды не увеличивает доходы (п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 2 п. 1 ст. 251 НК). Ведь это способ обеспечения обязательств, так же как залог и задаток (п. 1 ст. 329 ГК). Обеспечительный платеж нужен, чтобы застраховать арендодателя на случай, когда контрагент не внесет вовремя плату. Но если в договоре ничего не сказано об обеспечении, налоговики посчитают платеж обычным авансом.

Еще налоговики придираются к компаниям, которые не прописали в договоре, когда они засчитывают обеспечительный платеж в счет арендной платы. Доначисленные налоги и штрафы удастся отменить, если докажете, что вы не зачли платеж в счет аренды за текущий месяц. Например, поясните, что не подписывали соглашение о зачете (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017).

Как избежать рисков. Пропишите в договоре, что арендатор вносит обеспечительный платеж. Уточните сумму платежа. Укажите, в каком случае вы засчитаете этот платеж в счет платы за аренду (см. образец 3 ниже). Если вы зачли платеж в счет арендной платы, составьте справку с расчетом и в тот же день учтите доходы (п. 1 ст. 346.17 НК).

Образец 3. Условие в договоре аренды об обеспечительном платеже (фрагмент)

Другие риски. Росреестр оштрафует, если арендатор ведет «неправильный» бизнес

В чем опасность. Росреестр вправе оштрафовать арендодателя, если окажется, что арендатор использует земельный участок под зданием не по назначению.

Вы как собственник по закону обязаны использовать земельный участок по назначению (ст. 42 Земельного кодекса). Так что если вы приобрели в собственность здание, выясните, для чего предназначен участок под ним. Например, вы должны использовать участок для производственных помещений. Значит, вы не вправе разместить в доме офис, магазин, парикмахерскую или что-то кроме производства.

Для арендодателей действуют все те же правила. Вы нарушите закон, если арендатор использует помещение для непредусмотренных целей. Причем Росреестр оштрафует собственника недвижимости, то есть вашу компанию-арендодателя. Суммы зависят от кадастровой стоимости (см. табл. 1).

Таблица 1. Штрафы за для владельцев недвижимости, которую используют не по назначению

В судах не удается отменить штрафы. Например, Росреестр оштрафовал на 700 тыс. руб. компанию, которая сдавала помещения в аренду под офисы, магазины и салоны красоты, хотя земля была предназнаена для «зданий и сооружений под научно-производственные цели». Компания обжаловала решение. Но суд решил, что штраф законный, так как землю и здания использовали не по назначению (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2019 № Ф05-14821/2017 по делу № А40-241271/2016).

Как избежать рисков. Проверьте в свидетельстве о праве собственности, для каких целей разрешено использовать землю и строения на ней. Сообщите об этом потенциальным арендаторам заранее. Добавьте в договор аренды условие о том, что именно можно размещать во временно полученном объекте. Фрагмент договора дан ниже.

Образец 4. Договор аренды (фрагмент)

Кроме того, предупредите руководителя, что необходимо периодически проверять, что и где разместил арендатор. Игнорировать эту обязанность опасно. За нарушения отвечает ваша компания как арендодатель. И лично руководитель рискует деньгами, если арендатор использует помещение не по назначению.

По каким вопросам спорили арендодатели с арендаторами и чью сторону принял суд, смотрите информацию в табл. 2.

Таблица 2. О чем спорили компании, которые заключили договор аренды

 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Организация на УСН выставила арендатору счет-фактуру с НДС на коммунальные платежи. Каковы последствия?
Если компания на УСН оформила счет-фактуру с НДС, она обязана заплатить налог в бюджет и сдать электронную декларацию по НДС (подп. 1 п. 5 ст. 173 и п. 4 ст. 174 НК). Это же относится к случаю, когда организация получила от коммунальных предприятий документы с НДС.
никаких
организация должна подать электронную декларацию по НДС и заплатить НДС в бюджет
организация должна подать декларацию по НДС на бумаге и заплатить в бюджет НДС